Tout ce qu’il faut connaître sur le bail à construction et son fonctionnement

Tout comme un bail classique, un bail à construction est une convention, sous forme de contrat, qui met en relation un bailleur, le propriétaire d’un bien, et un locataire.  Par définition, un bailleur désigne une personne ou une entité, généralement, propriétaire d’un bien immobilier, mettant celui-ci en location au profit d’un preneur. Le locataire ou preneur désigne une autre personne ou entité ; c’est le bénéficiaire ou l’utilisateur de ce bien, propriété du bailleur, en échange d’une somme précise dans ce contrat.

Le bail à construction permet donc au locataire profiter et jouir de tous les avantages et l’usage du bien en question, en contrepartie, il verse un montant, mentionné dans le contrat du bail, au détenteur légal du bien immobilier. Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment tandis que le bailleur est obligé d’attendre l’échéance du bail.

Le bail à construction

Le bail à construction est régi par une loi mise en place dès 1964, mais renouvelée en 2007. À l’instar des autres types de baux, le bail à construction comprend également les éléments suivant :

• le bailleur : il est le propriétaire légal du terrain ;
• le locataire : il est le propriétaire des édifices, des murs et de toutes les constructions sur le terrain, néanmoins, il est toujours locataire du terrain.

Nous avons tendance à confondre bail à construction et bail emphytéotique. C’est normal ! La ressemblance est frappante. Tout d’abord au niveau de la durée du contrat qui relie le bailleur et le locataire : les deux baux prennent effet et dure 18 à 99 ans avec une éventuelle prolongation de contrat. Néanmoins, le contrat ne propose pas un renouvellement en tacite reconduction comme le stipule l’article L251-1 du code de la construction et de l’habitat.

Au niveau de la résiliation du contrat, le bailleur a tous les droits de rompre le contrat avec les types de baux à condition que le locataire ne respecte pas sa part du contrat : non-aménagement du terrain, non-paiement du loyer, etc. la seule différence entre ces deux types de contrats est dans l’usage du terrain ou de propriété en question :

• avec le bail emphytéotique, le locataire peut effectuer des travaux de construction sur le terrain, c’est optionnel
• avec le bail de construction, le locataire a l’obligation de construire et d’aménager le terrain.

De ce fait, entre l’intervalle de temps, notamment entre 18 à 99 ans, le locataire dispose d’un droit immobilier réel vu qu’il sera obligé de concevoir des travaux de construction sur le terrain du bailleur.

Les droits des acteurs dans un bail à construction

Les acteurs d’un bail bénéficient tous les deux des droits et des bénéfices par rapport au contrat signé. Ces droits sont mentionnés dans le bail. Les acteurs vont également fixer un montant (le loyer) que les deux entités vont réviser tous les trois ans. Le changement de prix est donc envisageable et dépendra du revenu brut du locataire sur le terrain du bailleur.

Le droit du locataire

Soumis à une obligation de construction, le preneur est l’ultime propriétaire des édifices. Le bailleur lègue donc tous ses droits, sauf pour le terrain au locataire. De ce fait, il s’agit du droit de superficie : durant toute la durée du bail, le locataire devient le propriétaire, de manière temporaire, et bénéficie de tous les droits qui conviennent au propriétaire de la surface du sol et de toutes les constructions sur cette zone.

Cependant, le locataire est soumis à un droit de garder les bâtiments qu’il a construits en bon état sauf en cas de force majeur comme les catastrophes naturelles, etc.

À son tour, le locataire a le droit de louer le bien à un autre preneur ce qui fait de lui un bailleur dans ce cas.

Droit du bailleur

À l’instar du preneur, le bailleur bénéficie également de nombreux avantages dans le cadre d’un bail à construction. Il perçoit un loyer qui est lui-même soumis à une révision tous les 3 ans.

Quelle construction sur un bail

Signer un bail de construction est un engagement pour le preneur. En effet, le locataire doit édifier au moins une construction. Pour ce faire, il a plusieurs possibilités :

Sur un terrain nu

L’une des principales bases de ce contrat de bail est la construction. Sur un terrain nu, le locataire doit construire au moins un bâtiment neuf. Durant le contrat, 18 à 99 ans, le locataire est le seul propriétaire du bâtiment. Après l’échéance du bail, tout ce qui est sur le terrain revient de droit au propriétaire, c’est-à-dire le bailleur si celui-ci ne le vend pas au preneur.

Sur un terrain déjà bâti

Pour ce cas, le bénéficiaire a plusieurs choix. En fonction d’un acte de notoriété remis au locataire au moment de la signature de contrat, tout ce qui se trouve sur le terrain au moment de la construction revient au preneur. De ce fait, il est impératif de travailler sur ces édifices. Vous avez le choix entre démolir et rénover. Il est également envisageable de surélever un bâtiment déjà existant ou même d’effectuer une construction souterraine.

Le bail à construction : à qui s’adresse-t-il ?

Le bail à construction est destiné à toute personne physique ou morale. Il est généralement dédié aux personnes privées ayant une capacité et les moyens nécessaires d’aliéner. De ce fait, le bail à construction doit obligatoirement avoir les mêmes principes, mais aussi les mêmes conditions que l’aliénation.

Néanmoins, une personne publique peut également devenir un acteur d’un bail à construction. La seule condition est qu’il doit s’engager uniquement sur sa propriété en dehors de son statut, c’est-à-dire en tant qu’une personne privée mettant sa propriété privée en bail.

Impôt et TVA

Comme tout type de construction et tout type de location, le bail de construction ne peut échapper aux impôts et aux taxes. La taxe foncière est prise en charge par le locataire. Par contre, le loyer, les prestations et tous les bénéfices obtenus par le bailleur durant le bail constituent des revenus fonciers, ce qui est imposé au bailleur.

Les impôts applicables

Une fois le bail expiré, il y a un transfert des bâtiments édifiés à son bailleur. Le paiement des revenus fonciers en fin de bail peut se faire en 15 ans. De ce fait, il est possible que certaines taxes soient imposées au bailleur. Pour ce faire, il y a deux cas à prendre en compte :

• lorsque le bail dépasse les 30 ans, aucune imposition n’est envisageable même si les revenus fonciers ne sont remis qu’en fin du bail à construction;
• lorsque le bail ne dépasse pas les 30 ans, nous considérons le transfert comme une simple opération. Cela veut dire que l’on soustrait 8 % du prix de revient annuel des constructions par année à compter de la 18^e année du bail à construction.

Le montant de l’imposition application change ainsi en fonction de la durée du bail.

La taxe sur la valeur ajoutée ou TVA

En principe, le bail à construction est dispensé de la TVA comme mentionné dans l’article 261 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, sur demande du bailleur, le bail peut être soumis à une TVA. Dans ce cas, la TVA est imposée sur trois options :

• imposée sur le montant des loyers acquittés pendant la durée du bail;
• imposée sur la valeur du droit de reprise des immeubles par le bailleur en fin de location
• en cas d’une résiliation avant l’échéance du bail, le transfert des constructions doit être taxé comme une vente normale, nous prenons ici le cas d’une vente d’un immeuble

La TVA, acronyme de Taxe sur la Valeur Ajoutée, est dans ce cas un moyen de récupérer le prix de revient du terrain soumis au bail.

Prix d’un bail à construction

Le paiement du bail à construction peut se faire en période ou non, cela dépend de l’entente entre les deux parties. Il peut prendre la forme d’un loyer ou d’une vente en fin de contrat comme l’indique l’article L.215-5 du Code de la construction et de l’habitation. Comme mentionné tout au long de cet article, il est possible d’indexer et de réviser ce prix tous les trois ans, tout cela en fonction des revenus du preneur sur l’utilisation des édifices sur le terrain du bailleur.

Par ailleurs, le code de la construction et de l’habitation propose aux deux entités une remise des bâtiments édifiés au bailleur, même si la construction est en cours. Dans ce cas, le prix du bail sera la totale de la somme du loyer et du prix de la construction.

Modalité de résiliation d’un bail à construction

Notons tout d’abord que la cession ne signifie en aucun cas une résiliation de contrat. En effet, une cession est une action effectuée par le locataire durant le bail ; c’est le fait de céder une partie de la construction à un autre preneur pour qu’il devienne bailleur. Et oui, le preneur a le droit de céder tous ses droits à une autre personne. Il est important de noter que ceci n’est pas un autre bail, mais une cession au sein du bail à construction. Il est impossible de faire un bail à l’intérieur d’un bail à construction.

Concernant la résiliation d’un bail à construction, le premier cas évoque l’arrivée à échéance du contrat, c’est-à-dire que le bail a atteint son terme. Le second cas évoque une résiliation judiciaire ou amiable. Il s’agit ici d’une forme de résiliation de bail à construction en cours de contrat, sachant qu’aucune clause ne peut être fixée au début du contrat. Le dernier cas présente une résiliation par confusion. En effet, il se peut que l’une des parties actrices du bail demande la résiliation, car un ou des éléments du contrat n’ont pas été respectés.

En cas d’une résiliation, le locataire perd tous ces droits, ses privilèges en tant que locataire dans le bail à constructions. Il est primordial de préciser que le décès d’un des deux acteurs d’un bail à construction n’engendre pas la résiliation. Dans ce cas, il y a ce que l’on appelle la succession légale.

Bailleur et preneur : les avantages des deux parties

Tout au long de cet article, nous avons parlé du bail à construction en mentionnant à chaque fois les droits des deux parties. Mais lequel sort avantageux de ce contrat de bail ? La réponse est simple. Il est difficile de mentionner que telle entité est moins avantageuse que l’autre vu que les deux acteurs bénéficient de nombreux et différents avantages.

Le preneur exploite à sa guise le terrain et toutes les constructions qui s’y trouvent, ce qui fait de lui l’unique propriétaire pendant le contrat. Le bailleur de son côté perçoit le loyer et devient propriétaire de tous les édifices sur son terrain à la fin du bail.

Le bail à construction concerne généralement, voire exclusivement, l’immobilier et tout ce qui tourne autour : le terrain, les constructions, les bâtiments, les édifices. Le bailleur est le propriétaire d’un terrain ou d’un chantier de construction, il a la possibilité et la capacité de mettre sa propriété à la disposition d’une tierce personne vu que c’est la base même d’un bail à construction. Il met celui-ci en location au preneur.

Le preneur devient donc le seul propriétaire de tout ce qui se trouve sur la surface de construction pendant la durée du contrat reliant les deux entités. De ce fait, il doit avoir tous les moyens nécessaires pour pouvoir effectuer des travaux et d’aménager le terrain du bailleur durant la durée du contrat. Le locataire a une obligation d’aménager le terrain et de garder les constructions en bon état. Il bénéficie de tous les droits sur la propriété. A la fin du bail, tous les édifices reviennent de droit au bailleur.