Le principe et le fonctionnement du régime micro-foncier

L’impôt sur le revenu s’applique sur les revenus fonciers du contribuable. Le prélèvement s’effectuera après l’application du régime réel ou du régime micro foncier. La seconde option présente des avantages considérables dans le paiement des taxes.

Les principes du régime micro foncier

Pour connaitre la base imposable, le contribuable a l’obligation de déclarer ses revenus fonciers. La somme perçue des biens immobiliers en location formera vos revenus fonciers. Ces recettes sont imposables. Cela explique la nécessité de déclarer ces revenus à l’administration fiscale.

Vous avez le choix de suivre le régime du réel ou, en fonction de vos besoins et certains critères tels que les revenus générés par la location de votre bien immobilier, le régime micro-foncier.

Fonctionnement

Le contribuable réalisant un revenu brut foncier annuel de 15 000 euros ou inférieur peut bénéficier du régime micro foncier. Au-delà de ce plafond de revenu, il doit généralement opter pour le régime réel.

Le régime micro-foncier vous offre des avantages non négligeables lors du calcul du revenu foncier imposable généré par votre bien immobilier.

Le calcul du revenu foncier annuel inclut la totalité des loyers perçus au cours de l’année fiscale. Cela prendra en compte les éléments suivants :

• L’ensemble des revenus fonciers issus de locaux d’habitations non meublés.
• Les titres de participations dans les sociétés foncières.

L’appréciation du seuil s’effectue à partir de vos revenus bruts fonciers annuels. Vous devrez inclure les dépenses concédées pour l’entretien de vos possessions.

Ce régime se caractérise par l’absence de « proratisation ». Les loyers perçus tout le long de l’année doivent donc figurer dans le calcul des 15 000 euros.

Un autre avantage du régime micro foncier réside dans la déclaration d’impôt foncier. Il vous permet d’indiquer uniquement vos revenus fonciers bruts dans la déclaration d’impôt classique.

Conditions d’obtention

Seul le contribuable peut bénéficier du régime micro foncier. Pour cela, il devra remplir les conditions mentionnées dans la section précédente, et choisir ce régime. En effet, il est possible de choisir le régime réel malgré que les revenus fonciers générés par un bien immobilier soient inférieurs à 15 000 euros.

L’obtention du régime micro foncier s’effectue automatiquement en cas de respect du seuil. Toutefois, sachez que ce régime d’imposition comportent quelques spécificités, notamment  au niveau de la nature des revenus fonciers entrant dans le calcul du seuil de 15 000 euros annuel.

Les revenus fonciers pouvant donner lieu à la jouissance du régime micro foncier sont les suivants :

• La location d’un appartement, d’une maison, d’un studio, d’un local professionnel, d’un bureau ou encore d’un entrepôt.
• Les investissements locatifs d’une société foncière.
• Les monuments historiques.
• Le dispositif Scellier et la loi Pinel.
• La location nue des propriétés bâties ou non bâties.

Abattement

Le régime micro foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur votre revenu imposable. L’administration fiscale appliquera une déduction à hauteur de 30 %. Votre revenu net imposable sera les 70 % restant. Le régime micro foncier exclut les déductions des charges. Vous inclurez donc les dépenses dans votre calcul.

L’opération est simple pour connaitre votre base imposable. Vous multiplierez votre chiffre d’affaires brut annuel avec le taux de 70 % (taux obtenu après application de l’abattement de 30 %). La formule sera la suivante :

Revenu net imposable = revenus fonciers annuels bruts * 70 %.

La déclaration n° 2042 mentionnera votre recette annuelle brute dans la case 4BE.

Une fois le revenu net imposable connu, l’administration fiscale procèdera au calcul de l’impôt que vous devez payer dans le cadre de votre activité de location de bien immobilier.

Exception

Le régime micro foncier possède différentes exceptions. Cela est le cas de revenus fonciers spécifique. Il s’agit de recettes exclues du calcul de votre impôt. Les principaux revenus concernés sont les suivants :

• Les monuments historiques et assimilés.
• Les immeubles localisés dans les zones protégées et assimilés, assujettis sous le régime d’imputation des déficits de la loi Malraux.
• Les habitations bénéficiant de déduction fiscale au titre des amortissements (Robien, Périssol ou Besson), ou de déductions spécifiques (Borloo neuf, Robien ZRR, etc.).
• Les bâtiments bénéficiant des réductions d’impôts prévues en faveur des investissements immobiliers locatifs pour le secteur touristique.
• Les parts sociales dans un fonds de placement immobilier (FPI).

La présence d’une de ces conditions vous obligera à vous soumettre au régime réel.

Le choix entre le régime réel et le régime micro foncier

Le régime micro foncier présente un caractère spécifique : celui de l’absence de déduction des charges. Dans le cas d’un dépassement des 30 % sur les dépenses, choisir ce régime sera désavantageux. L’impôt à payer peut dépasser celui du régime réel. Nous recommanderons l’établissement d’une comparaison dans cette situation.

Le régime réel permet la déduction des charges. Le calcul du revenu imposable dépend de vos recettes réelles. Cependant, suivre le régime réel signifie renoncer au régime micro foncier pour 3 ans.

Conclusion

Le régime micro foncier peut paraitre avantageux. L’abattement proposé est en effet favorable pour le contribuable remplissant les conditions requises. Toutefois, il existe des cas où le régime réel devient plus intéressant.