Tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial

Vous avez entendu parler du bail commercial et vous voulez en savoir plus ? Toutes les informations à connaître sont sur ce dossier.

L’existence des baux commerciaux joue un rôle important dans la vie des entrepreneurs et des commerçants. Ils leur permettent d’exercer leur activité commerciale dans un local, sans être propriétaire de ce dernier. En effet, le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire d’immeuble met à la disposition d’un commerçant, un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce. Quels sont les éléments importants à connaître avant de conclure un bail commercial ? Nous allons tout vous expliquer en 3 points clés : les conditions de validité du contrat de bail commercial, les obligations du bailleur et du locataire et les modalités de résiliation et de renouvellement.

Bail commercial : les conditions de validité

Le statut des baux commerciaux est régi par les articles 141-1 et suivant du Code de Commerce. Selon les dispositions de ses articles, 4 conditions doivent être respectées pour qu’un contrat de location puisse être qualifié de bail commercial. Ses 4 conditions concernent notamment : la qualité du locataire, l’existence d’un immeuble ou d’un local, l’exploitation d’un fonds de commerce et l’existence d’un contrat de bail.

La qualité du preneur

Dans un contrat de bail commercial, le preneur doit obligatoirement avoir la qualité de commerçant ou d’artisan. Autrement dit, il doit exercer un acte de commerce ou l’une des opérations commerciales (par nature, par l’objet ou assimilées) citées par les articles L-110-1 et suivant du code de commerce. Par ailleurs, il doit également être légalement immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) s’il est un commerçant ou au Registre des Métiers (RM) s’il est un artisan.

L’existence d’un immeuble ou d’un local

Le statut des baux commerciaux est uniquement réservé aux immeubles bâtis avec des murs et un toit, également appelés « locaux ». Ainsi, les terrains nus, les constructions mobiles ou démontables et les locations de murs sans toit (tels que les vitrines) sont naturellement exclus du régime des baux commerciaux.

L’exploitation d’un fonds de commerce

Le local objet du bail commercial doit être destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce. A titre de rappel, un fonds de commerce se définit comme l’ensemble des éléments corporels (marchandises, matériel et outillage) et incorporels (la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, la marque, etc.) indispensables à l’exercice d’une activité commerciale. C’est ce qui différencie le bail commercial du bail professionnel. Ce dernier s’applique aux locations des locaux destinés à l’exercice des professions libérales.

L’existence d’un contrat de bail

La rédaction d’un contrat par écrit est facultative dans le statut des baux commerciaux. Le contrat de bail commercial peut être parfaitement valide, même s’il est conclu à l’oral, à condition que les trois conditions susmentionnées soient remplies. Toutefois, pour des soucis de protection des intérêts de chacune des parties, il est conseillé de rédiger à l’écrit le contrat de bail. Ainsi, le bailleur comme le locataire peut prévoir de manière précise, dès le début, les modalités de fonctionnement et l’étendue de la location. Ils pourront également y définir les droits et les obligations de chacune des parties.

La rédaction du contrat à l’écrit est nécessaire, d’une part pour prouver l’existence du bail commercial, et d’autre part, pour se prémunir contre les éventuels litiges et conflits. Quoi qu’il en soit, dès qu’il y a échange de consentement sur l’accord, des obligations réciproques commencent à s’imposer.

Bail commercial : les obligations du bailleur et du locataire

La relation juridique qui s’est créée entre le bailleur et le preneur doit être principalement régie par le contrat de bail. Ce dernier doit être le plus précis et le plus explicite possible, en faisant la mention de certaines clauses particulièrement primordiales.

Les clauses à inclure dans un contrat de bail commercial

Pour assurer la bonne exécution du bail commercial, il est important d’y inclure :

• une clause sur la durée du bail : Selon les dispositions de la loi, celle-ci doit être supérieure à 9 ans. Toutefois, il est possible pour les parties de décider d’une durée plus courte, en concluant un bail de courte durée ou bail dérogatoire. La durée maximale du bail est alors fixée à 3 ans.
• une clause sur le montant du loyer : le montant du loyer initial peut être librement fixé par les parties. Il doit être déterminé, réel et proportionnel à l’emplacement des locaux (en centre-ville, en banlieue, etc.). Ce loyer initial peut ensuite être augmenté ou diminué lors des révisions triennales. Cela signifie que les parties ont la possibilité de réviser le loyer du bail commercial tous les 3 ans. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les baux commerciaux sont également appelés « baux 3-6-9 ».
• une clause sur le champ d’application du droit au bail : le bailleur a le droit de permettre ou d’interdire la sous-location des biens loués. Tout dépendra de son accord avec le locataire.

A part ces 3 clauses principales, les protagonistes au contrat peuvent également prévois les modalités de renouvellement du bail. En effet, à l’échéance de la durée légale prévue, le locataire peut mettre en action son droit au renouvellement du contrat. Ainsi, même si le bail commercial ne peut pas avoir une durée indéterminée, il peut profiter d’un renouvellement infini. La seule condition à respecter est que les parties s’accordent sur l’application des anciennes ou des nouvelles clauses.

Les obligations du bailleur

Les obligations du bailleur sont définies par les dispositions du Code Civil, se référant au droit commun des locations. Elles concernent :

• l’information du locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
• la délivrance des biens loués ;
• l’entretien des biens loués ;
• la garantie de sécurité des biens loués.

Le propriétaire a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du local commercial loué par le locataire.

Les obligations du preneur

Le locataire a, de son côté, l’obligation de payer le loyer dans les délais impartis et d’utiliser raisonnablement les biens loués. Si une clause sur la destination du bail commercial (les activités que le locataire peut réaliser dans les locaux) a été prévue, il est tenu de s’y conformer.

Bail commercial : les modalités de résiliation

Un bail commercial peut se résilier de 3 manières : aux termes de la durée légale prévue, lors de chaque fin de période triennale, par l’application d’une clause résolutoire ou par une décision judiciaire. Autrement dit, les parties peuvent :

• attendre que le contrat se termine normalement à l’échéance de la durée initiale, ou ;
• décider de résilier le bail d’un commun accord lors des révisions triennales(tous les 3 ans).

Toutefois, si le propriétaire refuse de reconduire le contrat et d’appliquer le droit au renouvellement du locataire, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction. C’est la somme d’argent qui est censée réparer le préjudice subi par le locataire évincé. Cette indemnité doit alors être proportionnelle à la perte causée par la résiliation du bail.

Conclusion

Enfin, le contrat de bail commercial peut également se terminer, au niveau du locataire, par une cession. La cession consiste à transmettre à un autre commerçant le droit au bail ou le fonds de commerce tout entier. Toutefois, comme le confirme Me Baptiste Robelin, un avocat expert en droit des affaires, le bailleur peut s’opposer à la cession du bail commercial en prévoyant dès le début, une clause d’interdiction de cession.