SCI familiale : caractéristiques et avantages

La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale présente des avantages pour ses fondateurs. Elle fonctionne presque comme une SCI classique. En effet, elle nécessite une condition spécifique pour sa constitution, à savoir le lien de parenté entre les actionnaires/associés. Le fonctionnement d’une SCI familiale se base sur les statuts constitutifs, ses membres associés et son gérant. Ces éléments clés assureront la bonne marche de l’entreprise. Cette forme juridique possède aussi bien des avantages que des inconvénients. Ce choix devra donc s’adapter à votre projet et non l’inverse.

Présentation d’une SCI familiale

La SCI familiale est une SCI spécifique. Elle exige la présence d’au moins deux autres personnes. La spécificité de cette forme juridique réside dans les caractéristiques de ses actionnaires. Ces derniers doivent tous faire partie de la même famille. Cela peut être un lien de parenté ou par alliance. Les associés peuvent donc être :

• Des grands-parents,
• Un parent,
• Un enfant,
• Un petit-enfant,
• Un conjoint.

Seule cette caractéristique différencie la SCI familiale d’une SCI normale. Sa principale activité concerne la gestion de biens immobiliers. Sa constitution nécessite un capital social. Chaque associé effectuant un apport obtiendra une part d’action dans la société.

Son fonctionnement

Les statuts constitutifs

La rédaction par écrit des statuts constitutifs est une étape obligatoire pour une SCI familiale. Ce document fournira les informations importantes sur votre entreprise.

Les statuts servent à nominer le ou les représentants légaux de la SCI. Ils déterminent également les pouvoirs attribués aux dirigeants et aux associés. Ils fixent les conditions de majorité applicable pour les votes durant les assemblées. En résumé, ce document fixera les règles de fonctionnement de la SCI familiale.

La responsabilité des associés

La SCI familiale impose une responsabilité solidaire pour ses associés. Lors d’une dette, vous pouvez être entièrement responsable de celle-ci dans sa totalité. Cela s’appliquera indépendamment de vos actions dans la société.

Cette implication peut vous contraindre à avoir recours à votre patrimoine personnel pour les dettes. Des dispositifs peuvent toutefois limiter la responsabilité de chaque associé proportionnellement à sa part dans l’entreprise.

Les droits des associés

Un actionnaire d’une SCI familiale dispose de droits fondamentaux. Cela concerne les points suivants :

• Il obtient un droit de vote lors des assemblées. Il participera donc à la vie de la société lors de la prise de décision. Cela peut concerner la nomination du gérant, les modifications des statuts, l’approbation ou la révocation de la gérance, etc.
• Il dispose d’un droit d’information sur une partie des documents de la société.
• Il peut demander une délibération des membres associés sur un sujet précis.
• Il peut céder ses actions. Une procédure d’autorisation est nécessaire pour cette action. Les statuts peuvent prévoir les règles régissant cette démarche.

Le gérant de la SCI familiale

La SCI peut posséder un ou plusieurs dirigeants. Ce dernier s’assurera de la gestion des affaires courantes de la société. Ses actions devront toutes être dans l’intérêt de la structure. Il peut engager l’entreprise lors de ses décisions. Les statuts définiront les limites du pouvoir du gérant.

Le choix du gérant est primordial pour le bon fonctionnement de votre structure. Vous devrez désigner la personne compétente parmi les associés.

Les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale

• Les avantages :

La SCI familiale présente des avantages financiers pour les membres d’une même famille. Tout d’abord, cette structure permet à un couple (époux avec séparation de biens ou concubins) de constituer un bien commun. Ils seront également prêts pour les cas de succession.

Cette entreprise propose une indivision stable des patrimoines entre les héritiers. Il s’agit d’un avantage durable. Vous pourrez ainsi prévoir et structurer des projets immobiliers collectifs avec les autres membres de la famille. La présence d’un gérant attitré évitera les tensions entre la famille concernant la gestion des patrimoines. Cette personne sera responsable de la prise de décision. Cela permet d’éventuels conflits.

Cette forme juridique permettra l’organisation d’une transmission successive d’un bien immobilier entre les membres de la famille. Elle propose cette démarche avec un coût réduit sur les droits de mutation pour les cessions, donation ou transmission par voie de succession.

Vous pourrez faire participer vos enfants aux acquisitions de bien immobilier avec l’entreprise. Cela évitera à vos progénitures d’investir. La SCI familiale s’occupera des règlements des achats.

Il est également possible d’instaurer subtilement les droits et les pouvoirs de chaque personne liée à la société. Cela concerne le dirigeant, les associés, les nus-propriétaires ou les usufruitiers. Cela est utile pour un projet de transmission de patrimoine immobilier avec conservation du pouvoir ou des revenus.

L’avantage fiscal de cette structure concerne la possibilité de céder une part sociale sans payer de droit de succession. Une cession progressive sur 15 ans vous offrira un abattement préférentiel. La valeur d’une action transférée par an doit rester inférieure à 100 000 euros.

• Les inconvénients :

Les principaux inconvénients de cette forme juridique résident dans l’impossibilité d’exercer des activités commerciales, et la tenue de comptabilité régulière. Par exemple, vous devrez les achats et reventes de locations meublées avec la SCI familiale.

La création d’une SCI familiale

La création d’une SCI familiale ressemble à la constitution des sociétés. Pour cela, vous devrez effectuer les étapes suivantes :

• La rédaction des statuts
• Les associés devront déterminer le montant du capital social. Ils effectueront ensuite le dépôt de la somme.
• Une publication dans un journal d’annonces légales sera nécessaire.
• Vous remplirez un formulaire (M0 société civile) pour déclarer la constitution de l’entreprise.
• Une fois les précédentes phases effectuées, vous demanderez l’immatriculation de votre SCI. Vous enverrez la demande auprès du CFE (centre des formalités des entreprises). Un greffe du tribunal de commerce de votre région peut représenter cette institution. Cette demande nécessitera les documents suivants :
  • Un exemplaire original des statuts, avec une date et une signature.
  • La preuve de la parution dans le journal des annonces légales.
  • Une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant.
  • Une copie de la carte d’identité du dirigeant comme justificatif d’identité.
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs.
  • La preuve d’occupation du local du siège social.

Conclusion

Le fonctionnement d’une SCI familiale se base sur les statuts constitutifs dont particulièrement ses membres associés et son gérant. Ces éléments clés ou qui sont les membres de la même famille assureront la bonne marche de l’entreprise familiale. Cette forme juridique affiche des avantages et des inconvénients comme toute chose. Alors ce choix de statut devra s’adapter à votre projet et non l’inverse.